Selon les sources publiques, un appartement s'y vend entre 4 836 et 5 627 €/m² en 2026, et une maison entre 5 860 et 6 473 €/m². Mais ces moyennes cachent des écarts importants, d'un quartier à l'autre comme d'un type de bien à l'autre.
Pour y voir plus clair, je m'appuie sur ce que je connais le mieux : les 113 ventes d'appartements et de maisons que j'ai réalisées à Aix-en-Provence depuis juin 2018, chez Aixty Immobilier. Dans cet article, je vous montre ce qu'elles révèlent quartier par quartier et par typologie, pourquoi les chiffres publics divergent, en combien de temps on vend, où en sont les taux de crédit et comment fixer le bon prix de vente.
Mes chiffres sont frais d'agence inclus et couvrent la période de juin 2018 au 1er septembre 2026. Ils sont indicatifs et ne remplacent pas l'estimation d'un bien précis.
Sommaire
- Quel est le prix au m² à Aix-en-Provence ?
- Pourquoi les quartiers n'ont-ils pas le même prix ?
- Le type de bien change-t-il le prix au m² ?
- Pourquoi les sources publiques divergent-elles ?
- En combien de temps vend-on ?
- Où en sont les taux de crédit ?
- Comment fixer le bon prix de vente ?
- Quels moyens pour vendre avec Aixty Immobilier ?
- Faut-il regarder au-delà d'Aix ?
- Ce qu'il faut retenir
- Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Aix-en-Provence ?
Il n'existe pas un prix unique, mais des fourchettes qui dépendent de la source : de 4 836 à 5 627 €/m² pour un appartement et de 5 860 à 6 473 €/m² pour une maison selon les chiffres publiés. Mes ventes ressortent à 4 385 €/m² en moyenne, frais d'agence inclus, sur huit ans.
| Source | Période | Appartements | Maisons |
|---|---|---|---|
| Figaro Immobilier, via Ymanci | Juin 2026 | 5 627 €/m² | 5 860 €/m² |
| Square Habitat | Juillet 2026 | 5 260 €/m² | 6 473 €/m² |
| PAP (DVF et annonces) | Mise à jour du 1er octobre 2026 | 4 840 €/m² | 6 451 €/m² |
| Qoridor (DVF) | Page d'octobre 2026 | 4 855 €/m² | 6 469 €/m² |
| Habity (DVF+ Cerema) | Année 2025 | 4 836 €/m² | 6 190 €/m² |
Mon chiffre porte sur 113 ventes d'appartements et de maisons à Aix-en-Provence, réalisées entre juin 2018 et le 1er septembre 2026. Elles représentent un volume de 33 758 750 € frais d'agence inclus, pour une surface moyenne de 68 m².
À retenir : ne comparez pas mon chiffre directement aux autres. Il couvre huit ans et non la seule année 2026, il inclut les frais d'agence et il ne reflète que les biens que j'ai vendus. Vérifiez toujours si un prix au m² est frais d'agence inclus ou non, et sur quelle période il porte.
Pourquoi deux appartements aixois n'ont-ils pas le même prix au m² ?
Parce que le quartier pèse énormément. Dans mes ventes, le prix moyen va de 3 998 €/m² à l'ouest d'Aix à 5 750 €/m² dans le centre historique, soit 1 752 €/m² d'écart. Pour un bien de 60 m², cela représente environ 105 000 € de différence.
- Centre historique (17 ventes) : 5 750 €/m²
- La Parade (3 ventes) : 5 178 €/m²
- Saint-Mitre (4 ventes) : 4 842 €/m²
- Bagatelle (6 ventes) : 4 721 €/m²
- Facultés (1 vente) : 4 446 €/m²
- Nord (13 ventes) : 4 182 €/m²
- Sud (45 ventes) : 4 168 €/m²
- La Duranne (5 ventes) : 4 114 €/m²
- Est (8 ventes) : 4 008 €/m²
- Ouest (11 ventes) : 3 998 €/m²
Lisez ces chiffres avec prudence. Certains secteurs reposent sur très peu de ventes : une seule aux Facultés, trois à La Parade. Seuls le sud, le centre historique, le nord et l'ouest dépassent dix ventes.
Le découpage compte aussi. Les données DVF relayées par Qoridor (page d'octobre 2026) donnent 4 674 €/m² à La Duranne, contre 4 114 €/m² dans mes 5 ventes, soit 560 €/m² d'écart. Plusieurs facteurs peuvent l'expliquer : la période (2018 à 2026 pour moi), la taille de l'échantillon, la nature des biens, les frais d'agence. C'est une raison de plus de ne jamais appliquer un prix de quartier à un bien précis.
Le sud d'Aix, mon secteur principal
C'est là que j'ai réalisé le plus de transactions : 46, notamment à La Torse, Saint-Jérôme, Saint-Benoît et au Val Saint-André. Les appartements et les maisons y représentent 45 ventes, pour 14 497 450 € frais d'agence inclus, à 4 168 €/m² en moyenne pour une surface moyenne de 77 m².
J'interviens aussi dans le centre historique, au nord et à l'ouest d'Aix, ainsi qu'à Bouc-Bel-Air, Trets et Vitrolles.
Le type de bien change-t-il le prix au m² ?
Oui, et pas dans le sens qu'on imagine. Dans le sud d'Aix, le prix au m² diminue quand la surface augmente : de 4 714 €/m² pour un T2 à 3 714 €/m² pour un T4. Il remonte légèrement au T5 (3 760 €/m²), puis atteint 5 369 €/m² pour les maisons.
| Type de bien (sud d'Aix) | Ventes | Surface moyenne | Prix moyen par bien | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|
| Appartement T1 | 1 | 33 m² | 153 000 € | 4 636 € |
| Appartement T2 | 5 | 43 m² | 204 600 € | 4 714 € |
| Appartement T3 | 17 | 64 m² | 266 400 € | 4 170 € |
| Appartement T4 | 13 | 78 m² | 291 400 € | 3 714 € |
| Appartement T5 | 6 | 106 m² | 397 300 € | 3 760 € |
| Maison | 3 | 163 m² | 873 300 € | 5 369 € |
Le prix moyen par bien est calculé à partir du volume de ventes et de leur nombre, tous prix frais d'agence inclus. Le même mouvement se retrouve ailleurs : au nord, un T3 se vend 4 246 €/m² et un T4 3 667 €/m² ; à l'ouest, 4 188 €/m² pour un T3 contre 3 086 €/m² pour un T4.
Pour les maisons, le prix au m² dépasse celui des appartements dans chacun des cinq secteurs où j'en ai vendu (sud, nord, ouest, Bagatelle et Saint-Mitre). Attention toutefois : trois ventes dans le sud, une seule dans chacun des quatre autres. Je n'ai pas de mesure qui explique l'écart entre petites et grandes surfaces. Ma piste, qui reste une hypothèse, est que pour les grandes surfaces le budget total pèse davantage dans la décision que le prix au m².
À retenir : comparez un bien à des ventes de même typologie dans le même secteur. Dans mes ventes du sud d'Aix, appliquer la moyenne du secteur (4 168 €/m²) à un T4 le surévaluerait de 454 €/m², et à un T2 le sous-évaluerait de 546 €/m².
Pourquoi les sources publiques ne donnent-elles pas toutes le même chiffre ?
Parce qu'elles ne mesurent pas la même chose, ni au même moment. Une source part des annonces en ligne, une autre des ventes signées, une troisième d'une année glissante. Les données DVF, qui reposent sur des actes déjà enregistrés, arrivent avec plusieurs mois de décalage.
Les tendances annuelles divergent autant que les niveaux de prix :
- SeLoger, données au 1er février 2026 : appartements -5,5 % sur un an.
- Square Habitat, juillet 2026 : +2,4 % sur un an, sans précision sur le type de bien.
- Habity (DVF+ Cerema, année 2025) : +0,6 % par an, et environ +30 % pour les appartements et +39 % pour les maisons sur dix ans.
Du côté des notaires, la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône situe le prix médian du centre d'Aix à 5 710 €/m² sur la période de juillet 2025 à juin 2026, d'après un compte rendu de Made in Marseille (je cite un article de presse, pas le document des notaires). Mon centre historique, à 5 750 €/m² frais d'agence inclus, est du même ordre de grandeur. Mais l'un est une moyenne sur huit ans, l'autre une médiane sur douze mois : ils ne se comparent pas point à point.
Mon conseil : retenez une tendance plutôt qu'un chiffre. Un marché cher, plutôt stable à l'échelle d'une année selon les sources, nettement haussier à l'échelle de dix ans.
En combien de temps vend-on un bien à Aix-en-Provence ?
Les deux sources disponibles donnent 72 jours en moyenne (SeLoger, données au 1er février 2026, contre 86 jours un an plus tôt) et 63 jours (Figaro Immobilier, juin 2026, via Ymanci). Dans les deux cas, les maisons se vendent moins vite que les appartements.
Je n'ai pas trouvé de marge de négociation locale vérifiée pour Aix-en-Provence, et je préfère ne pas en avancer une.
Où en sont les taux de crédit ?
Le taux moyen des crédits immobiliers s'établit à 3,31 % toutes durées confondues en août 2026, selon le tableau de bord de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Il restait stable à 3,23 % de février à juin, puis a gagné environ 3 points de base par mois en juillet et en août. Sur 20 ans, le taux fixe moyen ressort à 3,27 %, hors assurance et frais de garantie.
Le taux d'usure publié par la Banque de France, applicable du 1er octobre au 31 décembre 2026, est de 4,09 % pour un prêt fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % pour 20 ans et plus. C'est un plafond légal, pas le taux que vous obtiendrez.
Comment fixer le bon prix de vente d'un bien aixois ?
En partant des ventes réelles du secteur. Je fixe un prix cohérent avec ces ventes, plutôt qu'un prix gonflé pour décrocher un mandat. Mon objectif est de vendre votre bien dans de bonnes conditions, au meilleur prix possible et dans un délai cohérent avec le marché.
- Le secteur exact : sud, centre historique, nord, ouest, Bagatelle, La Duranne… l'écart se compte en centaines d'euros du m².
- La bonne typologie : un T2, un T4 et une maison du même secteur n'ont pas le même prix au m².
- Des ventes récentes : comparer à des ventes signées du même secteur, pas à des annonces.
- Les spécificités du bien : emplacement précis, état, exposition, prestations, annexes, copropriété, nuisances éventuelles.
La logique est simple : un prix trop haut dès la mise en vente tend à allonger le délai, puis oblige à baisser dans une position de négociation moins favorable. C'est une déduction de bon sens plus qu'une mesure chiffrée, mais elle explique pourquoi je privilégie l'estimation la plus précise possible. Pour en discuter à partir de votre bien, je propose une estimation gratuite, fondée sur les ventes récentes de votre secteur.
Quels moyens pour vendre avec Aixty Immobilier ?
Je vends chaque bien avec les outils et l'équipe d'Aixty Immobilier, une agence indépendante créée à Aix-en-Provence en 2015. Elle compte aujourd'hui trois agences, à Aix-en-Provence, Marseille et Velaux, et plus de 25 collaborateurs, dont 10 agents commerciaux à Aix.
Concrètement, voici ce dont bénéficie un bien mis en vente :
- Une estimation en deux rendez-vous : une visite chez vous, puis la présentation d'une étude de marché détaillée à l'agence.
- Une annonce soignée : reportage photo en haute résolution, visite virtuelle 3D Matterport, home staging virtuel et vidéo par drone.
- Une large diffusion : plus de 100 portails, dont SeLoger, Leboncoin, Logic-Immo et Belles Demeures, avec des annonces placées en tête de liste.
- Des acheteurs déjà connus : le fichier d'acquéreurs de l'agence et le réseau FIPA, qui réunit des agences aixoises.
- Une équipe joignable 365 jours par an, pour qu'aucune demande d'acheteur ne reste sans réponse.
Selon Aixty, un bien se vend en moyenne en 45 jours à l'agence, et ses clients lui donnent la note de 4,8 sur 5 sur Meilleurs Agents. Ce délai est à comparer aux 63 à 72 jours relevés plus haut pour l'ensemble du marché aixois. Les honoraires de vente sont de 4,9 % TTC du prix de vente, avec un minimum de 8 000 € TTC, à la charge du vendeur.
Gardanne, Mimet, Meyreuil : faut-il regarder au-delà d'Aix ?
Oui, si votre budget ou votre projet de vie le permet. J'habite à Gardanne, je connais le bassin minier de l'intérieur (ses quartiers, ses écoles, ses évolutions) et j'y ai déjà accompagné 9 transactions, à Gardanne, Mimet et Meyreuil.
Côté prix, PAP donne au 1er octobre 2026 un prix de 3 904 €/m² tous biens à Gardanne, contre 4 998 €/m² à Aix-en-Provence selon la même source, soit environ 22 % de moins. Je n'ai pas de chiffre vérifié pour Mimet et Meyreuil, donc je ne les avance pas.
Ce qu'il faut retenir
Le marché aixois est cher et se lit mal avec un seul chiffre. Dans mes 113 ventes, le quartier et le type de bien expliquent l'essentiel des écarts : jusqu'à 1 752 €/m² entre le centre historique et l'ouest, et 1 000 €/m² entre un T2 et un T4 dans le sud. Les sources publiques ne s'accordent ni sur le niveau ni sur la tendance, donc vérifiez toujours leur méthode et leur date. Pour fixer un prix ou un budget, appuyez-vous sur des ventes réelles du même secteur et de la même typologie, et sur l'estimation de votre bien précis. C'est ce que je fais chez Aixty Immobilier, à Aix-en-Provence comme dans le Pays d'Aix.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Aix-en-Provence
Quel est le prix au m² d'un appartement à Aix-en-Provence en 2026 ?
Selon les sources publiques, un appartement se vend entre 4 836 et 5 627 €/m² à Aix-en-Provence en 2026, selon la source et la période retenues. Sur mes 113 ventes d'appartements et de maisons réalisées entre 2018 et 2026, le prix moyen est de 4 385 €/m² frais d'agence inclus.
Quel est le quartier le plus cher d'Aix-en-Provence ?
Dans mes ventes, c'est le centre historique, à 5 750 €/m² en moyenne sur 17 ventes, frais d'agence inclus. La Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône situe le prix médian du centre d'Aix à 5 710 €/m² sur la période de juillet 2025 à juin 2026, d'après un compte rendu de Made in Marseille.
Combien coûte un T3 à Aix Sud ?
Sur mes 17 ventes de T3 à Aix Sud, la surface moyenne est de 64 m² et le prix moyen de 266 400 €, soit 4 170 €/m² frais d'agence inclus. Le prix d'un T3 précis dépend de son emplacement, de son état, de son exposition et de ses annexes.
En combien de temps se vend un bien à Aix-en-Provence ?
Les sources publiques donnent un délai moyen de 63 à 72 jours en 2026 à Aix-en-Provence, plus long pour les maisons que pour les appartements. Selon Aixty, un bien se vend en moyenne en 45 jours à l'agence.
Pourquoi les sites immobiliers ne donnent-ils pas le même prix au m² ?
Parce qu'ils ne mesurent pas la même chose : certains partent des annonces, d'autres des ventes signées enregistrées dans les données DVF, qui arrivent avec plusieurs mois de décalage. Les périodes couvertes et la prise en compte des frais d'agence diffèrent aussi.
L'immobilier est-il moins cher à Gardanne qu'à Aix-en-Provence ?
Oui. Selon PAP au 1er octobre 2026, le prix moyen est de 3 904 €/m² tous biens à Gardanne, contre 4 998 €/m² à Aix-en-Provence selon la même source, soit environ 22 % de moins.
Quel est le taux moyen d'un crédit immobilier en 2026 ?
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers est de 3,31 % toutes durées confondues en août 2026, et de 3,27 % sur 20 ans, hors assurance et frais de garantie.
Sources utilisées
Ventes réalisées par Alex Cilingir (Aixty Immobilier) entre juin 2018 et le 1er septembre 2026, données internes, prix frais d'agence inclus, présentées à titre indicatif • Ymanci, citant Figaro Immobilier (juin 2026) • Square Habitat (juillet 2026) • PAP, prix au m² à Aix-en-Provence et à Gardanne (1er octobre 2026) • Qoridor, données DVF par quartier (octobre 2026) • Habity, DVF+ Cerema (année 2025) • MySweetImmo, citant SeLoger (1er février 2026) • Made in Marseille, bilan de la Chambre des notaires 13 (septembre 2026) • Banque de France, taux d'usure du quatrième trimestre 2026 • Observatoire Crédit Logement/CSA, tableau de bord d'août 2026.
